На имота вече се гледа като на бъдещ доход
Публикуваме втората част от интервюто с генералния директор на „БГ ИМОТИ“ Милен Янков. Пред медията ни българският предприемач дава отговор на въпросите започват ли чуждестранните инвеститори отново да поглеждат към България и как страната ни се позиционира на пазарите в Европа и Русия като разкрива и какво развитие предвижда за инвестиционния пазар на имоти у нас през 2016 г.
До колко атрактивна е България за чуждестранните инвеститори?
Г-н Янков: България винаги е била атрактивна за съседните ни държави. Откакто станахме членки на ЕС, много от европейските инвеститори стъпиха и вложиха средства в българската икономика. Като цяло това са открити нови фабрики, работни места, големи търговски и офисни обекти. Що се отнася до жилищния пазар, бих казал, че допреди година и половина основният сегмент купувачи бяха рускоезични граждани т.е. граждани от Русия, Украйна, Казахстан, Узбекистан. След въвеждане на санкциите срещу Русия и драстичния спад на цената на нефта, което респективно доведе до срива на рублата, руските купувачи разбираемо се отдръпнаха. С рекламата, която правят някои асоциации на собствени начала, постепенно започва да се подобрява инвестиционният климат в частност от страна на Китай и Италия.
Инвеститорите засилват интереса си към пазара на имоти в Европа. България попада ли в обсега на вложителите?
Г-н Янков: Интересът на инвеститорите към пазара на имоти в Европа наистина се засилва, но се откроява много важна тенденция – инвестира се в стабилни пазари или такива с липса на риск. Следва да се отбележи, че имотният пазар в България се намира във възход, а строителството макар и да нараства с неимоверни темпове, все още е далеч от строителния бум през 2007 г. Благодарение на постепенното синхронизиране на законодателството с това на страните-членки на ЕС, все повече делът на България нараства респективно и интересът към имотния пазар се увеличава. Особено с неимоверното покачване на имотите във водещите европейски страни като Англия, очертаващия се бум в Германия и т.н.
Каква е вашата прогноза за 2016-а? Ще привлечем ли нови инвеститори?
Г-н Янков: През тази година се очаква на българския пазар да стъпят нови 3% от световните модни марки, а това означава раздвижване както в наемите на помещения, така и закупуване на терени за строителство. Аз съм оптимист, че България ще остане една от най-привлекателните дестинации за инвестиции в областта на недвижимите имоти, поради райската ни природа, стратегическото ни положение и рекордно ниските данъчни нива.
Как стои българският пазар на имоти в Русия? Има ли отлив на руски инвеститори?
Г-н Янков: След бума 2003-2006 година от англоговорящи купувачи, дойдоха рускоговорящите. От 2014 г. започна постепенно намаляване на търсенето като цяло на ваканционните имоти. С постепенното възстановяване на цената на петрола се надяваме, че нивото на рускоговорящи клиенти ще се възстанови. Разбира се, това няма да стане веднага, но до 2-3 години е възможно да достигне нивото от преди кризата. Що се отнася до селските имоти, то тук преобладава все още чуждият интерес – от страна на Европа. Наблюдаваме и известно раздвижване във възходяща посока в сегмента на офис площите. Това основно се дължи на бурното развитие на аутсорсинг индустрията.
Какви са водещите тенденции у нас днес?
Г-н Янков: Продължаващото нарастване на сделките в жилищния сектор и постепенното възвръщане на доверието към пазара и инвестициите „на зелено“. Това от една страна се дължи на подобрение на икономическия климат в страната, по-значимото увеличаване на БВП от близо 8 години насам, ниските лихви по кредитите, промяна в мисленето на крайния клиент – купувача: на имота вече се гледа като на бъдещ доход. Това от своя страна води до подобряване на наемния пазар.
Каква е вашата прогноза? Възходящият тренд на имотния пазар ще продължи ли?
Г-н Янков: Очаквам възходът на имотния пазар да продължи и през 2016 г., като се очертава плавно нарастване на цените в големите градове и София до 5-8%. Постепенното връщане на доверието към доказали се инвеститори води до увеличаване на сделките на „зелено“. Наблюдаваме продажба на имоти от доказали се инвеститори още преди старта на строителството или в началото му. Ще се засилва и търсенето на парцели за жилищно строителство в София и големите градове, което респективно ще доведе до повече издадени разрешителни за строеж. Постепенно ще се засилва и търсенето на бизнес имоти – офиси и индустриални площи. Интересът към ваканционните имоти е много слаб и като цяло има повече предлагане от търсенето, което в градските имоти е обратно.
Бихте ли посочили обективните критерии, по които клиентите да се ориентират дали цената на предлагания им имот отговаря на качеството?
Преди всичко клиентът трябва да разчита на своя брокер. Поради това, че пазарът ни все още не е регулиран, има много обяви на едни и същи имоти на различни цени. Ако вземем например градските жилищни имоти средно имотите в София са от 650-1400 евро/кв.м. Зависи от местоположението, площта и вида на имота, типа строителство, вътрешната инфраструктура (дали е ново строителство или стара панелка от 70-те). Колкото по-мащабен е проектът (комплексът), колкото повече услуги за собственици предлага, толкова е по-голяма цената на кв.м.
Можете ли да дадете конкретен пример?
Да, разбира се. Ще дам за пример с жилищна сграда с добра локация в София – до парк и метростанция със средна стойност – 1100 евро/кв.м. При такъв вид имот се предполага, че собственикът/инвеститорът е закупил парцела, въвел го е в регулация и е осигурил нужните документи, за да започне строителство. В най-добрия случай това ще струва 350 евро/кв.м. Това формира около 30% от пазарната цена. Качественото строителство (материали, работници, надзор, контрол, машини) – 380-400 евро/кв.м. – са още 35% от стойността на имота. Външни връзки (топлофикация/газификация, електроснабдяване, ВиК) – 10% от цената. Комисионни към ексклузивна агенция – 10% Приход на инвеститора – 20% , от които той дължи на държавата 10% данък печалба. Т.е. реалната печалба на инвеститора е 10%. Такива сметки може да направи всеки от нас и ако се предлага ново строителство в централен или престижен район на по-ниска цена от минималната, то това е или компромис с качеството на строителството или земята е била закупена от банка. /Би Нюз